Iată câțiva pași esențiali pentru a te asigura că faci investiții inteligente și bine fundamentate:

Educația este cheia

Înainte de a intra pe piața imobiliară, asigură-te că ai acumulat o bază solidă de informații despre acest domeniu. Învață despre tendințele pieței, despre procesul de cumpărare și vânzare a proprietăților, despre taxe și impozite imobiliare, precum și despre regulile și reglementările locale legate de proprietăți. Cu cât ești mai informat, cu atât vei lua decizii mai bine fundamentate și vei reduce riscurile potențiale.

Regimul fiscal al achiziției unui imobil diferă în funcție de tipul cumpărătorului. Dacă vei cumpăra ca persoană fizică de la un dezvoltator, va trebui să iei în calcul și plata TVA-ului aferent. În ultimii ani, modificările frecvente ale legislației fiscale nu i-au ajutat foarte mult pe investitori. A lipsit predictibilitatea legislativă din piață, fapt ce i-a descurajat pe mulți. Dacă însă vrei să cumperi proprietatea pe o firmă, beneficiezi de regimul taxării inverse în ceea ce privește TVA-ul, iar dezvoltatorul îți va emite o factură fără TVA.

Momentul bun să investești în imobiliare

Evoluția prețurilor de pe piața imobiliară din ultimii 30 de ani a avut un trend puternic ascendent. Recent, Ziarul Financiar a publicat o statistică cu dinamica prețurilor apartamentelor vechi cu două camere din zone semicentrale din București. În 1998, un astfel de apartament se vindea cu 5000 euro.

Un studiu al experților economiști (EES) realizat de Institutul IFO și Institutul de Politică Economică Elvețiană arată că proprietățile imobiliare la nivel modial se așteaptă să crească accelerat în următorii 10 ani, cu rate medii de creștere de 9% pe an. Studiul estimează rate mai mari de creștere a prețurilor proprietăților imobiliare în Europa de Sud (18.4%) și Europa de Est (14.9%).

În concluzie, momentul optim pentru investiția în imobiliare este atunci când ți-ai pus deja această întrebare. Investiția în imobiliare este una pe termen lung, iar trendurile ultimelor decenii arată clar evoluția prețurilor.

Stabilește-ți obiectivele

Un investitor trebuie să-și clarifice obiectivele financiare. Întreabă-te ce anume dorești să obții din investițiile imobiliare. Vrei să ai un flux constant de venituri din închirieri sau dorești să-ți dezvolți un portofoliu imobiliar pentru a obține câștiguri de capital pe termen lung? Răspunsurile la aceste întrebări îți vor ghida strategiile de investiții.

Odată stabilite obiectivele, încearcă să nu te lași influențat sau mai bine zis afectat, de evoluția prețurilor pe piață. Dacă ai cumpărat pentru randament, adică pentru chiria încasată lunar, o evoluție negativă a prețurilor apartamentelor nu înseamnă că ai înregistrat o pierdere. Pierdere ai dacă o marchezi printr-o tranzacție, adică dacă vinzi proprietatea când prețurile scad. Este firesc să fie fluctuații de preț pentru că, în general, în economie lucrurile sunt ciclice. Prețurile sunt afectate pe termen scurt de evenimente geopolitice, de raportul dintre cererea și oferta pe piața materialelor de construcții, de modificările legislative, de nivelul dobânzilor la creditele imobiliare, de cerere și oferta de locuințe, de nivelul veniturilor, etc.

Realizează o analiză financiară riguroasă

Atunci când identifici o proprietate potențială, efectuează o analiză financiară amănunțită. Calculează costurile implicate, cum ar fi prețul de achiziție, renovările sau dotările necesare, taxele și impozitele, precum și costurile operaționale (dacă investești în proprietăți de închiriat). Asigură-te că rata de rentabilitate proiectată este atractivă și se aliniază cu obiectivele tale de investiții.

Nu scăpa din vedere că, pentru a fi în legalitate, contractele de închiriere trebuie înregistrate la ANAF, ceea ce presupune că vei plăti și un impozit pe veniturile din chirie. O închiriere la negru îți poate aduce multe bătăi de cap, probleme cu autoritățile (evaziunea fiscală este infracțiune și se pedepsește aspru) sau cu chiriașii rău-platnici. Un contract de chirie înregistrat la ANAF este investit cu titlu executoriu, iar asta îți dă o garanție pentru încasarea chiriei.

Diversifică-ți investițiile și cunoaște-ți clienții!

Evită să-ți concentrezi întreaga sumă de bani într-un singur tip de proprietate. Diversificarea portofoliului tău imobiliar îți va minimiza riscurile și îți va oferi mai multe opțiuni de gestionare a investițiilor pe termen lung. Pentru închiriere sunt mai atractive apartamentele cu 1 și 2 camere, cererea fiind mai mare, iar cele cu 3-4 camere sunt mai degrabă un produs de nișă pe piața chiriilor.

Fă-ți un profil, un buyer persona al clientului pe care îl vizezi și încearcă să intuiești ce nevoi și dorințe are. Are nevoie de loc de parcare, vrea o proprietate aproape de centrul orașului, își dorește o calitate mai bună a vieții, are așteptări mari în ceea ce privește dotările apartamentului, este conectat la trendul de mobilitate urbană și își dorește spații/boxe pentru biciclete și trotinete electrice?

După ce cunoști profilul clientului tău, poți acționa în consecință și poți căuta proprietatea care corespunde cerințelor.

Colaborează cu profesioniști imobiliari

Atunci când te afli la început de drum, este indicat să ceri ajutorul unui agent imobiliar cu experiență și de încredere. Aceștia îți pot oferi informații valoroase despre piața locală, tendințele actuale și te pot ajuta la găsirea unor proprietăți potrivite cu bugetul și obiectivele tale.

Dacă alegi să cumperi un apartament de la un dezvoltator imobiliar cu experiență în piață, acesta te poate ajuta cu informații despre clienți, piață și trenduri. Nu mai punem la socoteală că mulți au început deja să ofere servicii de property management, având oferte de tipul “buy to rent”.

Atenție la finanțare

Stabilește sursele de finanțare disponibile și află care sunt opțiunile de creditare. Compară ofertele de la diferite instituții financiare pentru a obține cele mai avantajoase condiții de împrumut. Asigură-te că ai o rezervă de bani pentru a face față nevoilor neprevăzute.

Este o idee bună să colaborezi cu un broker de credite pentru că, astfel, vei scuti mult timp pierdut pe la bănci în demersul tău de primire a ofertelor de creditare.

O strategie bună este aceasta: fii cu ochii pe piață, identifică ansamblurile imobiliare ridicate de dezvoltatori cu experiență și resurse financiare și cumpără din timp. Cele mai bune prețuri le poți obține în faza de proiect când dai avans doar 15% și apoi restul când este finalizat proiectul. Astfel ai la dispoziție o rezerva importantă de timp (1.5 – 2 ani) pentru a strânge restul de bani, din surse proprii sau din credite. Chiar dacă acum nu sunt oferte bune de creditare din partea băncilor, situația este una temporară, iar peste 2 ani poți beneficia de dobânzi atractive.